重磅!9-12月合肥将加大土地供速,完成7400亩居住地入市!官方发话缩减居住用地!房价又要涨?

摘要: 随着“金九银十”的到来,合肥楼市又开始蠢蠢欲动。先是多盘备案价公布,后是纯新盘案名曝光,似乎近期合肥楼市将有大动作。而对应的土市却较为冷淡,尤其是市区,最近几个月的推地量都极少。

09-22 13:45 首页 新安楼市

随着“金九银十”的到来,合肥楼市又开始蠢蠢欲动。先是多盘备案价公布,后是纯新盘案名曝光,似乎近期合肥楼市将有大动作。而对应的土市却较为冷淡,尤其是市区,最近几个月的推地量都极少。


看点

01

2017年上半年合肥卖了71宗地揽金503亿元

据新安房产网数据统计,2017年上半年,合肥土地市场总共累计成交了71宗地块,总面积6707.688亩,实现揽金503.75亿元,平均成交地价为751万/亩

(2017年上半年合肥土地成交情况统计)

据统计,2017年1-8月,合肥市共出让37宗居住地,面积3808.5831亩,只完成了全年居住地供应计划的36.27%。

其中包河区、瑶海区、政务区、经开区、肥西县均无住宅类用地出让,而政务区更是0地块出让,可以看出政务区土地的稀缺性位于全是之首,也从另一个方面反映了政务区土地已达饱和。

土地出让同比增加108亩

与2016年1—6月相比,在地块成交数量上增加了7宗面积增长1080.048亩,但供给特点总体呈现逐月下降的趋势,最高峰值出现在1月份为25宗2594.483亩,此后连续4个月供量下滑,直至5月份达到最低值仅3宗197.38亩

(1—6月份成交量走势图)

地价同比下降254万/亩 降幅25.27%

平均地价方面,相较于去年1—6月均值,下降了254万/亩同比降幅为25.27%。而在1、2月份时,平均地价均达到了900万/亩以上,保持较高水准,但之后随着住宅用地规模的减少,地价逐月降低,5月份时甚至创造了近7年来的地价新低!

(地价走势)

土地出让金同比减少62亿

土地出让金上,整体也呈现下降趋势,今年前6个月,单月揽金超过百亿的仅有1、2月两个月份。在土地供量加大的情况下,上半年卖地收入较去年同期却减少62亿元主要原因与合肥土市限价政策,以及开发商拿地渐趋理性导致地价相对走低有关。

(土地出让金走势 )

滨湖以11宗1413.9亩列合肥供地量第一

具体到各区县的表现,供地量上,滨湖区以11宗1413.9亩的土地供量位列合肥市首位新站区以12宗1346.8666亩第二,这两个区域成为今年上半年合肥市供地量最多的城区。但在纯居住用地供量上新站区总量却要多过滨湖区。

(各区县土地成交量)

截至目前,政务区成为合肥市唯一一个上半年未有任何土地供给的区域,区域土地稀缺形势显而易见。

此外,包河、瑶海、肥西也未有住宅用地出让,经开区仅在6月份才供应了1宗人才公寓居住用地。

其中,瑶海区和包河区由于在2016年供地量较多,后期将有不少新盘补给,因此暂时不会对楼市房源供给产生太大影响。

但如政务区、经开区以及肥西县,由于前期房源销售量较大,土地供给的断档,无疑将使得各自区域后期房源库存紧张,下半年后期阶段很可能会致使“房荒”现象加重。

看点

02

官方答复:9-12月加大土地供应速度


上半年合肥土地供应总量虽然达到6707.688亩,但是1-8月住宅供应量只达到全年供应计划的36.27%,尤其是市区,供应量极少,每次土拍市区的居住用地最为抢手,导致市区出现了“地荒”现象。


为此,许多网友也关注了这个问题,并在合肥市12345政府服务直通车上向政府相关部门咨询该问题:

信件内容:

 2016年,合肥房价暴涨,本质上与前两年供地过少密切相关,2016年初,当时宣称市区全年供地7000亩,结果全年市区只供应5千亩左右。2017年初,合肥市宣布全年供地10500亩,其中市区供地7500亩,并在一月二月连续供地。

但最近几个月,合肥市的供地节奏又变得缓下来了,特别是上月市区供地只有20亩,这样无疑给最近渐趋回温的楼市又烧了一把火。

希望土地部门能及早谋划,多多供应土地,至少要完成全年供地计划,不要像去年一样,没完全计划,最终使计划成为糊弄市民的废纸。

希望土地部门能站在市民一边,不要继续和开发商混在一起,现在合肥开发商捂盘,你们土地部门捂地,一唱一和,最终损害的是市民的利益和合肥这座城市长远发展。

 

信件内容:

根据2017年合肥市区(不含五县市)居住用地计划,全年还有剩下多少亩待出让。马上10月份了,17年4季度市区(不含四市一县),市区计划出让多少亩居住用地,谢谢

市国土资源局回复:

其实针对今年土地供应的咨询和投诉还有许多,而在今年6月份官方也给出了具体数据。

2017年1月-5月,市区实际成交居住用地(含商住用地)3570.17亩,2017年市区供应以居住为主的商住用地总量原则上不少于7400亩

而市国土资源局现在给出了将在9-12月加大土地供应速度的答复,似乎要在最后的4个月里加强土地供应量,尤其是对居住用的供应,确保在年底前完成居住用地供应计划。

为何前期供地缓慢?


自2016年10月2号合肥限购已来,政府采取了多种措施稳定房价,利用、限贷、限备案、限地价等“组合拳”的形式严控楼市。而放缓供地以及加强县域地区供地其实都是为了降低房企拿地亢奋,使房价有所稳定甚至是小幅下降。

虽然年初制定加大土地供应量的计划初衷也是稳定房价,但当时限购政策出台不久,许多房企还没有感受到政府管控楼市的决心,任然出去亢奋期,拿地也是不计后果、盲目争夺。

因此政府放缓供地,强化楼市政策,严格管控房价上涨,让许多房企开始理智拿地。而全年供地计划不变的情况下,最后4个月便顺理成章成推地高峰期。

看点

03

16城新申报规模被砍半 城市供地或缩小


9月19日,国土部发表了一篇《国土资源部严控城市新增建设用地规模》国土资源部有关负责人表示,下一步将跟踪督促各省(区、市)做好城市用地实施工作,保障城市建设合理用地需求。

据中国国土资源报19日消息,2017年,在报国务院批准用地的106个城市中,11个城市利用存量土地进行开发建设,未申报新增建设用地。

95个申报用地的城市中,国土资源部对16个城市新增建设用地规模进行了核减,共核减新增建设用地4541.9公顷,占16个城市申报新增用地总规模的46.52%。

而这一重要举措可能直接关乎到房价的走向。如何对房价起到作用的呢?让我们逐一分析:

1
去库存变补土储

前期有过报道:50城土地储备仅够消化14个月,此外,部分三线城市的去库存工作基本上可以告一段落,应该快速转入到补土储的阶段,以此稳定房价。

此外在今年,在报国务院批准用地的106个城市中,已经有11个城市利用存量土地进行开发建设。而这11个城市,以中心城市为代表,依靠旧改、棚改等手段释放存量土地,比如深圳,已基本告别新增住宅用地。

2
住宅用地稳中有降、房价持续上涨

根据国土部最新数据显示:2017年国土部批准用地中住宅用地占22.86%。22.86%的住宅用地占比是什么概念?看一组历史数据你就会明白。

数据来源:统计局、国土部等部门、机构


从表中可以看出,至2012年之后,住宅用地占比已经逐年走低。其中,2015年——2016年作为房价涨幅最大的一年,住宅占比降低了4%左右,但房价上涨超过10%,为历年来最高。

去年国土部文件确定了未来土地供给的模式,而今年的住宅用地占比,只是落实了文件精神,在保障耕地、产业用地、保GDP增长的同时,国家强制性避免土地流向房地产。意味着在未来,只要政策红线还在,就会有更多的大城市,加入这一梯队,而可怕的是:这些城市一定是人口众多、住房需求旺盛的一二线城市。

22.86%的住宅用地占比到底有多低?


按照国务院发展研究中心原副主任刘世锦的观点:一线城市过去几年这个比重一般低于25%,最近几年有所调整,但也低于30%。在现有制度下,住宅用地占城市建设用地的比重提高到40%。

也就是说:22.86%的住宅用地占比,已经低到不能再低了。

但现在来看,至少在十三五期间,这一模式不会改变,减少住宅用地供应是大趋势,如果一直延伸这一模式,如果没有政策性调控,房价还会迎来下一波上涨,这也是中短期内的最终走向。

总结

虽然合肥房价在政府的控制下基本稳定,但是从前期推地放缓以及城市居住用地规划缩减等方面看,未来房价仍然存在极大的上涨趋势,不过猛涨的局面怕是很难出现。

即使合肥未来4个月供地提速,但土地还是紧张,因此房价继续上涨或成必然趋势。

部分信息来源凤凰房产

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