楼市复盘与揭谜:一年前,长沙时机好,合肥却已差!

摘要: 近期,关于长沙楼市的消息多了起来,比如合肥炒房团进军长沙,长沙收紧外地人房贷,9月30日长沙出现溢价率达22

11-03 08:29 首页 杨红旭楼市研究

关于市场研究,是一个漫长的、无止境的过程。


老杨专职做房地产市场研究近12年,一点体会是:不断的预测,不断的复盘,不断的总结,不断的完善逻辑,不断的提高预测水平!


今天查看房地产数据,偶从中国房价网上看到一组数据:8月份全国主要城市二手房成交价环比增幅。


北京跌幅最大,而半年前的火爆记忆,似已遥远。

合肥继续小跌,而去年合肥是全球房价涨幅之冠。

成都涨幅如此大,但去年三季度之前,寂寂无声。

长沙涨势仍强,但去年8月之前与成都类似,更惨于成都。



成都和长沙,在本轮房价上涨的过程,具有较大共性,是房地产板块轮动规律的鲜活样本。


2016年8月和9月,我曾明确提示过这两个城市的机会,正如2016年上半年多次提示杭州的机会。


老杨平时主要研究全国市场大势,同时兼顾主要城市。但很少专门写一篇长文章分析某个城市的楼市。


去年以来,专门为某个城市撰文的屈指可数:深圳(2016年三次发预警)、杭州(2016年3月提示机会)、苏州(2016年4月警示地王风险)、上海(2016年9月发布橙色预警)、长沙(2016年10月初提示机会)、合肥(2016年10月发布橙色预警)、环京(2017年2月定性为全国房价泡沫最大地区)、北京(2017年2?3月警示风险)。


在此,将2016年10月初分析长沙楼市的文章,重新扒出来。大家可以复盘一下,看看当时老杨的逻辑是否靠谱。同时回忆一下,你当时是如何看待长沙、成都、合肥市场的?




长沙,房地产板块轮动的又一新热点!


近期,关于长沙楼市的消息多了起来,比如合肥炒房团进军长沙,长沙收紧外地人房贷,9月30日长沙出现溢价率达221%的地王……


但也有很多网友,尤其是一些长沙本地人,对于长沙楼市没有信心,认为过去那么多年,房价都没怎么涨,前些年也曾有深圳温州人来长沙投资,结果没赚到钱。


老杨的习惯是:不图一时口舌之快,不要在观点上纠缠不清,要把重点在放在逻辑上,数据上,通过构建逻辑框架,分析大数据,从而做出对市场大趋势的预判。


第一张图:拿长沙新房价格,与邻居省会合肥和武汉相比。根据百城房价指数,2010年至2011年上半年, 三市房价皆涨;其后小跌或盘整,2013年有波行情;2014年再下跌,其中合肥较强势;2015年以来,武汉和合肥房价上涨,其中前者启动的较早,而合肥于今年开始暴涨。


至于长沙,则房价确实低迷,只在近两三个月刚刚复苏,略有抬头,还没回到2013年度的高点。当前,老杨不建议大家去合肥和武汉追涨,原因很简单:短期涨得偏高了。尤其是合肥,史无前例的疯热!看到疯牛,躲开为好。长沙,则不一样呀。



第二张图:一二线城市新建住宅成交量比较。根据cric的数据,2016年第三季度环比二季度的成交量增幅,绝大部分城市都是下降的,增幅较大的是:上海34%、长沙24%、郑州22%。同比去年三季度,增幅排名:郑州113%、济南68%、长沙65%。


将环比与同比综合一下,就知今年三季度,一二线城市量能突然猛增的城市郑州排第一,长沙排第二。而郑州房价自今年4月就开始暴涨,半年内涨幅超五成,热点板块房价翻番。8月和9月,郑州房价环比涨幅列全国第一!而长沙呢,量暴增之后,价格刚涨,市区总体上涨10%左右,只有梅溪湖等个别板块上涨50%左右。量在价前,量大增之后,价格必涨!




第三张图:8月房价排名。这是国家统计局公布的70城房价指数,8月新房价格环比涨幅前20位。最牛叉的是郑州。长沙排第18位,在70个大中城市中,这个位置,只能说中等偏强,也是房价上涨初期的特征,离房价过热还有一段路要走。



第四组图:三市二手房价格比较。分析完新房量价之后,再来比较一下安居客上的二手房价格。


苏州二手房价格,5月以来高位振荡,7月后略有下跌。有业内朋友跟我反映,9月下旬苏州集中土拍之后,很多新盘提价。但从这张二手房图上,并未体现在9月的二手房价格中,10月可能略有表现。但对苏州后市,我不乐观,已发出橙色预警。



合肥二手房价格,今年3月开启暴涨模式,至9月累计上涨七成多!也正是由于如此大的涨幅,产生了巨大的财富效应,让从未在楼市中赚过大钱的合肥人,目瞪口呆,大喜过望,激情四射,四处扫货,炒房上瘾,与十年前的温州人,何其相似!


据网友反映,合肥周边的中小城市,比如芜湖,房价也开始进入大涨模式。合肥人去长沙炒房,成为长沙当地的一大新闻。而近期长沙房贷收紧,重点限制的就是合肥人,他们中的部分人工资不高,流水也不足,银行主要目的是防范风险。



长沙二手房价格,二三季度上涨了6%。稳中向上,但属于刚开始上涨,幅度较小。未来半年,上涨空间值得期待。



第五张图:长沙新房库存压力。从住宅库存来看,2010年至2014年长沙库存不断增长,所以房价低迷。2015年以来高位盘整中略有下滑。截止今年8月底,积压的库存仍较大。


但是存销比,过去几个月快速下降,由年初的20个月,降至8月的12个月,按此趋势,年底将铁定降至10个月以下,甚至可能低探至5个月左右。其实这一点,与杭州相似,去年杭州的库存与去化周期也较高,今年3月后随着成交量的大增,库存快速下滑,当前去化周期只有5个月左右,加之9月的G20因素,导致房价暴涨。未来半年,长沙的房价走势,不太可能重演杭州的超级强势,但房价加速上涨,几乎没有悬念。


第六张图:房地产板块轮动学说。这是一张讲课用的ppt。今年3月,老杨首次提出,并通过几篇文章系统性阐述,然后多次在开发商内部会议和红粉内训会上,详细讲解逻辑架构,并预测下一步轮动中受益的城市。多数预测,或者已被验证,或者正在实现中。这一理论的详细内容,在此不展开了,有缘的朋友,以后会有机会面对面的听我的细解。


其中关于杭州的预言堪称经典,以前有述,不再赘言。我也希望,如今对长沙的预言(8月即看好长沙并行动),半年之后,也能成为现实。长沙可能是继杭州之后,又一个房地产板块轮动学说的生动案例。



第七张图:长沙房价是洼地。这张图中列了全国31个省会、直辖市的房价。最高的是北京,四万八,最低的是银川,五千。各地经济与居民收入差异大,类似的城市比较才有价值。作为中部城市的长沙,只有六千多,明显低于同样是中部的郑州、武汉、合肥、南昌,甚至还低于西部的近邻成都、重庆、南宁、昆明。环顾四周,长沙房价仅略高于经济落后省份的贵阳!


长沙房价为何如此低?很多人都能列出很多原因:几年前供地多、本地企事业单位集资房多、本地人不爱买房爱娱乐、本地人不缺房……


不过,老杨能预测到一点:等到长沙房价大涨之后,还会有更多人站出来,列举长沙房价能够上涨的理由。哈哈。这是人性,不用老杨多说了。


当前我的一个基本判断是,长沙房价是洼地。不管需要多长时间,洼地一定会被填平,与周边类似城市相近。对于长沙楼市,奉劝部分网友,不要抱着短炒的心态,价值的回归,有时需要一些耐心。自住与长线投资,皆是较好入市时机。



按近几天地方新政不断冒出的节奏,估计未来长沙也会象征性的出新政,出于表态的需要。但着眼中长期发展,一个房价只有六千多的中部省会城市,人口集聚中的单核城市(按规划,2020年长沙中心城区人口达630万,明显多于合肥和南昌,与郑州和南京相近),未来房价又能有多少下跌空间呢?


熟悉老杨的朋友,都知道老杨对于房地产市场的研判,全部基于数据分析,拥有自己的独特逻辑,不受别人观点影响,敢于做出大胆而明确的预测,偶尔理论结合实践、预测捆绑实战,乐于指导市场参与者(开发商、购房人)。


也许,一年之后,事实证明老杨对于长沙的预测是错的,或者存在一定偏差,没能沿续“房地产板块轮动在杭州身上的经典案例”。确实,相比半年之前,当前的政策环境趋紧,时机稍逊。


不过,但凡市场预测,不可能十拿九稳。2016年3月预测杭州市场时,也没想到其后会疯涨。关于市场预测,只要概率能达八成,就应自信一点,对吧。基于上述分析,老杨还是决定公开发布这篇文章。


最后,再次提示:上述文章写于2016年10月初,重在复盘当时的思考逻辑与分析框架。现在验货:当时对长沙楼市的预测是正确的!另,此文中当时涉及到对合肥楼市的预言,如今也已成为现实!


同学们,请牢记:

那些只管预言,从不复盘的专家,很可能是一个不靠谱的大忽悠!

那些只看眼前,从不回顾和反思交易行为的人,只能当吃瓜群众!


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